Cómo comprar una casa en Estados Unidos

La compra de una vivienda es un hecho importante en la vida de cualquier persona. Si lo vas a hacer en Estados Unidos es un proceso complejo, ya que tiene que ver con diversas leyes y reglamentaciones estatales y federales, todas en idioma inglés. Por lo tanto, es relevante saber cómo comprar una casa en Estados Unidos y especialmente conocer acerca de tus derechos y deberes como comprador.

Cómo comprar una casa en Estados Unidos

Se necesita dedicar tiempo y esfuerzo cuando se está planificando comprar una casa. Para ello, deben seguirse unos pasos que lograrán que el proceso necesario para adquirir una vivienda en Estados Unidos sea más simple. Los pasos requeridos se indican a continuación:

Calificar para un crédito hipotecario en Estados Unidos

La mayoría de los compradores de vivienda en Estados Unidos no cuentan con la cantidad de dinero que necesitan para comprar su casa. Por ello, lo usual es que se disponga de una parte del dinero necesario para el pago inicial, pero que se tenga que solicitar un préstamo para completar el resto.

Además, en muchas ocasiones hay que añadir al préstamo los costes de cierre, incluyendo las comisiones para los agentes de bienes raíces y las tarifas del prestamista.

Lo importante es investigar en bancos diferentes para determinar cuáles son los que ofrecen las mejores opciones de préstamos. Generalmente, el prestamista te emitirá una carta de preaprobación que le puedes presentar al vendedor cuando le entregues tu oferta.

Para decidir si te conceden el préstamo, existe una serie de factores que los prestamistas consideran. Los principales son los siguientes:

• El monto del préstamo.
• La relación entre los ingresos y la deuda del comprador.
• Los ingresos y activos de quien solicita el préstamo.
• El historial crediticio.

Estos factores influyen en los términos del préstamo que el banco ofrece. Es decir, van a incidir en las tasas de interés, en el plazo del préstamo y en la necesidad de comprar un seguro hipotecario privado adicional.

Una de las opciones disponibles para obtener préstamos hipotecarios es hacerlo con uno que esté asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por su sigla en inglés). Estos préstamos están creados para personas de ingresos bajos y medios y con frecuencia requieren de un pago inicial menor. Los préstamos de la FHA también revisarán tu historial de crédito.

Derechos del solicitante de un préstamo hipotecario

La Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) otorga derechos a los solicitantes de préstamos hipotecarios. Esto es debido a que la compra de una vivienda nueva en Estados Unidos no es un asunto sencillo y un comprador tiene que conocer sus derechos.

Cuando pidas un préstamo hipotecario, el prestamista tiene que suministrarte la siguiente información:

• El estimado de buena fe de los costes del préstamo.
• La declaración de divulgación del servicio de la hipoteca.
• Arreglos de los negocios afiliados.
• La declaración de conciliación HUD-1.

Si el prestamista niega tu solicitud de préstamo, no es necesario que se cumplan con estos aspectos de RESPA.

Inspecciones a la vivienda

Cuando hayas realizado la oferta, es fundamental que contrates un inspector para que evalúe si la casa que vas a comprar tiene defectos. Un inspector está capacitado para comprobar el estado de:

• Calefacción.
• Plomería.
• Refrigeración.
• Techos.
• Paredes.
• Pisos.

Si no se contrata un inspector, los inconvenientes que se presenten después de la compra estarán bajo su responsabilidad. Por esta razón, el beneficio que trae la contratación de un inspector de casas es que tendrá la oportunidad de indicar cualquier defecto antes de continuar con el proceso de compra de la misma. Se pueden usar estos defectos para repararlos, o para conseguir una disminución en el precio de compra, o la cancelación del acuerdo de compra. Muchos contratos permiten la cancelación si la inspección encuentra un defecto importante y no es posible llegar a un acuerdo con el vendedor.

Obligación del vendedor de divulgar los defectos

Es habitual que se requiera que el vendedor complete ciertos formularios de divulgación a fin de que el comprador conozca defectos considerables. Los detalles de estos formularios varían considerablemente de un estado a otro. Incluso si en un estado no es necesario que un vendedor de a conocer un defecto al comprador, el hecho de no hacerlo puede ser la causa de un litigio futuro cuando el defecto se descubra.

Seguro de título

Obtener un seguro de título es un procedimiento común cuando se hace la compra de una casa en los Estados Unidos. Una compañía de seguros de títulos se encargará de examinar el historial del título y tratará de encontrar todos aquellos inconvenientes que pudieran afectar la compra de la propiedad. Además, el seguro del título lo protege en caso que alguien alegue ser el propietario o tenga que defender su título ante el tribunal.

Otra decisión que se debe tomar es la que tiene que ver en cómo se extenderá el título al comprador. Es decir, como comprar una casa. Si el comprador es soltero, el título simplemente se coloca únicamente en el nombre de esa persona. No obstante, cuando hay dos o más compradores, hay varias opciones para adquirir el título de un bien raíz:

• Adquisición como tenedores conjuntos con derecho de sobrevivencia. Si uno de los propietarios fallece, entonces el otro recibe de manera automática su parte de la propiedad. Para las parejas casadas, el método usual de adquirir el título es como tenedores en su totalidad. De igual manera, si muere un cónyuge, el otro pasa a ser automáticamente el único dueño de la propiedad.
• Adquisición del título en común. No da derecho de sobrevivencia. Si un dueño muere, su parte en la propiedad pasa a sus herederos según su testamento. Si no hay testamento, se distribuirá de acuerdo con las leyes de sucesión intestada.

Cuentas de un tercero y el proceso de cierre

Para completar la compra de una casa en Estados Unidos, los compradores y vendedores deben participar en el proceso de cierre. En él se firman los documentos legales requeridos y el título de propiedad es transferido formalmente a los compradores. En este punto de la transacción, la Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces (RESPA) estipula varios requisitos. RESPA requiere que su institución prestamista le suministre:

• Declaración de arreglo HUD-1. Debe ser llenada al menos un día antes del cierre. Este documento establece los montos por los cuales vendedores y compradores serán responsables en el momento del cierre.
• Divulgación de arreglo del negocio afiliado. Esto se exige en caso de que haya cualquier relación de negocios entre los proveedores involucrados durante su proceso de cierre.
• Declaración inicial de las cuentas de un tercero. Este documento fija los impuestos estimados sobre la propiedad y las primas del seguro que pagarás en el primer año de tu préstamo hipotecario.

Responsabilidades del propietario de la casa

• Una vez arreglado tu préstamo hipotecario, la Ley sobre Procedimientos de Liquidación para Bienes Raíces también requiere que los prestamistas te remitan una Declaración Inicial de las Cuentas de un Tercero, que incluya una lista detallada de los pagos hechos en dicha Declaración durante el último año.
• Si la mencionada Declaración se ha pagado en exceso o en forma insuficiente por causa de cambios en sus primas del seguro o en los impuestos a la propiedad, tu prestamista debe reembolsar los pagos en exceso, o cobrarte la insuficiencia de pagos, así como ajustar el pago mensual hipotecario en la forma que sea necesaria.
• Siempre que mantengas tu préstamo hipotecario inicial, también tendrás derecho a la Declaración de Transferencia del Servicio siempre que tu prestamista venda o transfiera el servicio del préstamo a otra compañía o prestamista.
• Si deseas un préstamo hipotecario para comprar una casa en Estados Unidos, tu arreglo del financiamiento con tu prestamista requerirá que mantengas en todo tiempo el seguro de dueño de casa.
• En muchos casos, tu pago del seguro formará parte del pago hipotecario, mientras sea pagado por tu prestamista en su declaración de cuentas de un tercero. Dejar que se atrase tu póliza de seguro de dueño de casa puede representar una falta al acuerdo de financiamiento que podría causar que pierdas tu casa al final.

Una vez que hayas pasado por todas las etapas del proceso de compra, ya puedes asegurar que sabes cómo comprar una casa en Estados Unidos. Ahora podrás comenzar a disfrutar de tu nueva casa. Solo debes recordar realizar los pagos mensuales correspondientes.